Inkomstenbelasting: voor eigenaren (Werkelijk Rendement, Box 3)

Fiscale behandeling en rekenhulp box 3

Het Overwaardeplan van Welvarend Wonen keert overwaarde uit aan woningeigenaren via een constructie van verkoop met uitgestelde levering. De eigenaar behoudt het levenslange woonrecht en blijft juridisch eigenaar van de woning.

Fiscaal verandert de behandeling van de woning. Omdat de toekomstige waardeontwikkeling niet langer toekomt aan de eigenaar/verkoper, verschuift het economisch eigendom. De woning wordt daardoor binnen deze opzet betrokken in box 3 en niet langer op dezelfde manier behandeld als een reguliere eigen woning in box 1.

De constructie vertoont fiscale overeenkomsten met situaties waarin sprake is van vruchtgebruik. Voor de waardering sluiten we daarom aan bij de daarvoor gebruikte fiscale methodiek en tabellen.

Werkelijk rendement

In onze fiscale zienswijze is bij het Overwaardeplan geen sprake van een positief werkelijk rendement op de woning. De eigenaar ontvangt de overwaarde namelijk niet als rendement, maar in periodieke termijnen gedurende de overeengekomen looptijd.

De einddatum en de periodieke uitkeringen zijn vooraf vastgesteld. Hierdoor wordt de resterende contante waarde van de toekomstige uitkeringen jaarlijks lager. In praktische zin werkt dit vergelijkbaar met een afbouw van de nog uit te keren overwaarde.

Omdat deze waarde gedurende de looptijd afneemt, ontstaat er onder het werkelijk rendement geen positief rendement. De jaarlijkse daling van de contante waarde kan juist leiden tot een negatief rendement in box 3.

Voor de volledige onderbouwing verwijzen we naar onze uitgebreide fiscale zienswijze.

• Bekijk hier de fiscale behandeling (uitleg richting klanten).
• Bekijk hier de fiscale zienswijze (uitgebreide fiscale toeliching).
• Bekijk hier onze fiscale-rekenhulp in Excel.

Alle fiscale posten in het kort uitgelegd:

1. Woonrecht
   De eigenaar behoudt het recht om levenslang in de woning te blijven wonen. Dit woonrecht heeft fiscaal een waarde.
   
   Deze waarde wordt bepaald aan de hand van de fiscale tabellen van de Belastingdienst. De waarde van het woonrecht stijgt niet, maar daalt gedurende de looptijd op basis van de resterende levensverwachting.

   • Bekijk hier tabel 1 voor de fiscale waarde van het woonrecht.

2. Contante waarde van de periodieke uitkeringen
   De periodieke uitkeringen die de eigenaar ontvangt, vertegenwoordigen fiscaal een waarde. Dit noemen we de contante waarde van de toekomstige uitkeringen.
   
   Deze contante waarde wordt opgenomen als overige bezitting in box 3. Hierbij wordt gekeken naar de overeengekomen looptijd van de uitkeringen.
   
   Bekijk hieronder welke tabel wordt gebruikt, dit hangt af van de gemaakte afspraak:

   • Niet doorbetalen aan erfgenamen: levensafhankelijke tabel 2
   • Wel doorbetalen aan erfgenamen: niet-levensafhankelijke tabel 3

3. Eigendom woning
   Het eigendom van de woning blijft bij de huidige eigenaar. Na het aangaan van de overeenkomst behoort de toekomstige waardeontwikkeling niet meer aan de eigenaar toe en ontstaat er een vordering op de overwaarde. Daardoor vertegenwoordigen het woonrecht en de contante waarde van de periodieke uitkeringen vrijwel de volledige waarde van de woning. Naast deze posten moet het eigendom van de woning nog afzonderlijk worden gewaardeerd. Dit gebeurt tegen een symbolische waarde: het wordt als post opgenomen voor €1.
   

    

4. Hypotheekschuld
   Als er nog een hypotheekschuld op de woning rust, verhuist deze eveneens naar box 3.
   
   De betaalde hypotheekrente mag worden meegenomen bij de berekening van het werkelijk rendement in box 3.

Rekenhulp box 3

Voor het berekenen van de box 3-positie hebben we een Excel-rekenhulp beschikbaar gesteld. Deze rekenhulp geeft per casus praktisch inzicht in:

• de verwachte uitkomst in box 3 onder het werkelijk rendement,
• een indicatie over de verwachte erfbelasting (2026 methodiek, lees hier hoe deze wordt bepaald).

De rekenhulp is afgestemd met fiscalisten en bedoeld als praktisch hulpmiddel. Het helpt om richting te geven bij de beoordeling van een casus. Aan de uitkomst kunnen geen rechten worden ontleend.

Bij vragen over de fiscale documenten of een specifieke casus kun je contact opnemen met je persoonlijke accountmanager.